この記事でわかること
リバース60（リ・バース60）の利用を検討している方に向けて、「やばい」と言われる理由とその真実について詳しく解説します。注文住宅購入を考えている60歳以上の方が、安心して判断できるよう、メリット・デメリットを包括的にお伝えします。
【結論】リバース60は仕組みを理解すれば「やばい」商品ではありません。ただし、デメリットやリスクを十分に把握せずに利用すると、後悔する可能性があります。
リバース60とは？基本的な仕組みを分かりやすく解説
リバース60の概要
リバース60は、住宅金融支援機構と提携している金融機関が提供する住宅ローンで、毎月のお支払は利息のみで、元金は契約者が亡くなられたときに相続人の方から一括してご返済いただくか、担保物件（住宅および土地）の売却によりご返済いただくため、一般の住宅ローンよりも毎月の支払の負担が少なく、例えば年金収入の方にもご利用いただいています。
利用条件と特徴
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象年齢 | 満60歳以上（50歳以上でも利用可能な場合あり） |
| 融資限度額 | 担保評価額の50～60%（最大8,000万円） |
| 毎月の返済 | 利息のみ |
| 元本返済 | 契約者死亡時に一括返済 |
| 資金使途 | 住宅購入・建築・リフォーム・借り換え |
通常の住宅ローンとの違い
通常の住宅ローン
- 毎月元金＋利息を返済
- 年齢制限あり（一般的に80歳まで）
- 返済により借入残高が減少
リバース60
- 毎月利息のみ返済
- 60歳以上が対象
- 元金は死亡時まで減らない
リバース60が「やばい」と言われる5つの理由
1. 元本が一切減らない仕組み
リバース60では、契約者が生前に返済するのは利息のみで、元本は契約者の死亡時に一括返済されます。このため、契約期間が長くなればなるほど支払う利息が増え、トータルの負担が大きくなります。
具体例：3,000万円借り入れ、金利2.5%の場合
| 経過年数 | 年間利息 | 累積利息 |
|---|---|---|
| 10年 | 75万円 | 750万円 |
| 20年 | 75万円 | 1,500万円 |
| 30年 | 75万円 | 2,250万円 |
長生きするほど利息負担が増加し、最終的な返済総額が膨大になる可能性があります。
2. 不動産価格下落リスク
借入時より亡くなった後の時点の不動産価格が大幅に下がっていた場合は、売却代金だけでは返済できず、差額の返済負担が生じる可能性があります（リコース型の場合）。
不動産価格下落のシナリオ
- 借入時の担保評価額：4,000万円
- 借入額：2,400万円（評価額の60%）
- 20年後の売却価格：2,000万円
- 不足額：400万円（相続人負担）
3. 金利上昇リスク
リバース60は変動金利によって融資されます。したがって、日本銀行の金融政策変更によって金利が上昇した場合、毎月の返済額が増える可能性があります。
金利上昇の影響例
- 借入額：3,000万円
- 当初金利：2.0% → 月額返済5万円
- 金利上昇後：4.0% → 月額返済10万円
年金収入が固定的な高齢者にとって、金利上昇は家計を大きく圧迫します。
4. 借入限度額の制限
リバース60では、借入限度額が担保評価額の50～60％（融資金額は8,000万円以下で所要資金以内）と低くなるデメリットがあります。
一般的な住宅ローンとの比較
- 一般住宅ローン：物件価格の100%まで借入可能
- リバース60：担保評価額の50～60%まで
注文住宅の建築費が高額な場合、資金不足となる可能性があります。
5. 相続人とのトラブルリスク
ケースによっては「親が借金を残し、実家を手放すはめになったのに、それでもまだ借金が残った」という状況になります。
トラブルの典型例
- 相続人が家を残したいが、現金での返済が困難
- 売却価格が借入残高を下回る
- 相続放棄を検討せざるを得ない状況
実際の利用者の声と評判
ネガティブな口コミ
「リバース60は、そもそも借りれる金額が少ないらしい 使えんなぁ」「待って待って。今CMで「リバース60」とか言って、60歳からでも住宅ローンを組める！とかやってたけど。マジかよ、そんなの広めて大丈夫なのかよ😅」
専門家の見解
リ・バース60の利用は相続人が同意したうえで行うものですし、審査や金融機関の担当者による説明もきちんとあります。また、よく誤解される点ですが、物件の売却は義務ではありません。元本の返済をすればよいので、生前に繰り上げ返済もできますし、子どもが家を売りたくないと思えば、現金などで返済して、家を手元に残すことも可能です。
リバース60の5つのメリット
1. 年金収入でも利用可能
年金収入のみでも審査に通る可能性があり、定年後の住宅購入や建て替えが実現できます。
2. 毎月の返済負担が軽い
利息のみの支払いのため、毎月の家計負担を大幅に軽減できます。
3. 住み慣れた家に住み続けられる
自宅を担保にしながらも、生前は住み続けることができます。
4. 資金使途が住宅関連に限定
生活費に使えない代わりに、住宅関連の用途に集中して資金を活用できます。
5. ノンリコース型の選択が可能
ノンリコース型は、リスクを避けるためには有用ですが、リコース型に比べて適用金利が高くなることがあります。なお、2022年度において、ノンリコース型の利用割合が99.0％を占めており、ほとんどすべての方がノンリコース型を選択しています。
注文住宅購入でリバース60を検討する際の注意点
建築費用の資金計画
注文住宅の建築には以下の費用が必要です：
| 費用項目 | 概算金額 |
|---|---|
| 本体工事費 | 2,000～4,000万円 |
| 付帯工事費 | 300～600万円 |
| 諸費用 | 200～400万円 |
| 合計 | 2,500～5,000万円 |
リバース60での調達可能額
- 土地評価額5,000万円の場合
- 借入可能額：3,000万円（60%）
- 不足分：最大2,000万円
建築会社との契約時の注意
- 資金調達の確実性を確認
- 事前に金融機関の仮審査を受ける
- 自己資金との組み合わせを検討
- 工事スケジュールとの調整
- 融資実行タイミングの確認
- つなぎ融資の必要性を検討
リバース60以外の選択肢
1. 不動産担保ローン
| 項目 | リバース60 | 不動産担保ローン |
|---|---|---|
| 年齢制限 | 60歳以上 | 制限なし |
| 融資限度額 | 評価額の50～60% | 評価額の70～80% |
| 資金使途 | 住宅関連のみ | 自由 |
| 金利 | 2.0～3.0% | 2.5～4.0% |
2. リースバック
自宅を売却後、賃貸として住み続ける方法です。
メリット
- まとまった現金を一括で取得
- 維持費負担が軽減
デメリット
- 家賃支払いが発生
- 所有権を失う
3. 住み替えローン
現在の住宅を売却し、新しい住宅を購入する際のローンです。
利用前に確認すべきチェックポイント
家族との合意形成
- 相続人全員の同意
- 配偶者や子どもとの十分な話し合い
- 将来の相続に関する理解
- 返済方法の検討
- 売却による返済
- 現金による返済
- 相続放棄の可能性
金融機関の比較検討
| 金融機関 | 金利 | 手数料 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| みずほ銀行 | 2.48%～ | 110,000円 | 全国対応 |
| 三井住友銀行 | 2.475%～ | 110,000円 | 審査スピード |
| イオン銀行 | 2.48%～ | 110,000円 | 郵送手続き |
専門家への相談
- ファイナンシャルプランナー
- 総合的な資金計画の検討
- 他の選択肢との比較
- 税理士
- 相続税への影響
- 贈与税の検討
- 司法書士
- 担保設定手続き
- 相続手続きへの影響
よくある質問と回答
Q1. リバース60は本当に「やばい」のですか？
A1. 仕組みを理解せずに利用すると問題が生じる可能性がありますが、適切に理解して利用すれば有効な資金調達手段です。重要なのは、デメリットとリスクを十分に把握することです。
Q2. 注文住宅の建築費全額をリバース60で賄えますか？
A2. 難しい場合が多いです。借入限度額が担保評価額の50～60%に制限されるため、自己資金や他の資金調達方法との組み合わせが必要になることが一般的です。
Q3. 金利が上昇した場合の対策はありますか？
A3. 変動金利のため、金利上昇リスクは避けられません。金利上昇に備えて、余裕のある返済計画を立てることが重要です。
Q4. 相続人に迷惑をかけないためにはどうすればよいですか？
A4. 事前に相続人と十分な話し合いを行い、返済方法を明確にしておくことが大切です。ノンリコース型を選択することで、相続人の負担を軽減できます。
まとめ：リバース60を検討する際の3つのポイント
1. 仕組みの正確な理解
リバース60は「やばい」商品ではありませんが、仕組みを理解せずに利用すると後悔する可能性があります。特に以下の点を十分に理解しましょう：
- 元本は死亡時まで減らない
- 長期間の利用で利息負担が増加
- 不動産価格下落や金利上昇のリスク
2. 家族との十分な話し合い
相続人とのトラブルを避けるため、事前に家族全員で以下について話し合いましょう：
- リバース60の仕組みと影響
- 将来の返済方法
- 相続に関する考え方
3. 専門家との相談
ファイナンシャルプランナーや税理士など、専門家のアドバイスを受けて総合的に判断することが重要です。
最終的には、ご自身の状況と将来の計画に最も適した資金調達方法を選択することが大切です。
この記事は、注文住宅購入を検討している方の参考として作成されており、実際の利用にあたっては各金融機関や専門家にご相談ください。
参考文献
- 住宅金融支援機構「リ・バース60」公式サイト
- 住宅金融支援機構「2023年度付保実績：1,382戸」
- 各金融機関のリバース60商品概要
